โจทย์หินอสังหาฯหลังยุคโควิด 2565 ปีแห่งการเฟ้นทำเล-คุมต้นทุน

สถานการณ์โควิด 2 ปีที่ผ่านมา บนความคาดหวังเศรษฐกิจต้องไปต่อได้แล้วในปี 2565

หลังจากเปิดเมือง 1 พฤศจิกายน 2564 ปลุกความเชื่อมั่นในการทำธุรกิจขึ้นมาได้ระดับหนึ่ง อย่างไรก็ตาม ปรากฏการณ์ที่เกิดขึ้นคือ “ราคาที่ดิน” ซึ่งเป็นต้นทุนหลักในการพัฒนาโครงการบ้านและคอนโดมิเนียม พบว่ายังคงปรับตัวแพงขึ้นทุกปี

ล่าสุด “AREA-เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส” สำนักสำรวจวิจัยอสังหาริมทรัพย์ประเมินว่า แนวโน้มปี 2565 ราคาที่ดินจะเพิ่มสูงขึ้น 5% จากปี 2564 มาจากหลายเหตุผล รวมทั้งมีรถไฟฟ้าสายใหม่ “สีเหลือง ลาดพร้าว-สำโรง” กับ “สีชมพู มีนบุรี-แคราย” ทยอยสร้างเสร็จและเปิดบริการ ทำให้ที่ดินในแนวทำเลรถไฟฟ้าดังกล่าวดีดตัวขึ้นมาอีก

สำหรับดีเวลอปเปอร์ ราคาที่ดินที่ขึ้นไม่หยุดกลายเป็นโจทย์หินในการลงทุน เพราะไม่สามารถขึ้นราคาบ้านได้ตามต้องการ เนื่องจากต้องรักษาความสามารถในการแข่งขัน “ประชาชาติธุรกิจ” สัมภาษณ์พิเศษผู้บริหาร 3 บริษัท จะมีทางเลือก ทางรอดได้อย่างไรบ้าง

วงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต
กรรมการผู้จัดการ บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค

ช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา บริษัทไม่ค่อยได้ซื้อที่ดิน เนื่องจากเรามีแลนด์แบงก์ในมือค่อนข้างเยอะ ส่วนใหญ่จะใช้แลนด์แบงก์ที่มีพัฒนาโครงการไปก่อน อาจมีการซื้อที่ดินแปลงเล็กเพื่อแต่งรูปร่างแปลงที่ดินให้สวยเท่านั้น ไม่ได้ซื้อแปลงใหญ่แปลงหลัก

ปี 2565 จะมีการซื้อที่ดินเพิ่มเติมสำหรับพัฒนาโครงการแนวราบเป็นหลักเพื่อรองรับการขยายตัว ซึ่งจะซื้อในช่วงครึ่งปีหลัง เพราะครึ่งปีแรกมีแลนด์แบงก์เพียงพอต่อการเปิดตัวโครงการใหม่ตามที่วางแผนไว้อยู่แล้ว ส่วนแนวสูงต้องดูอีกทีว่าตลาดจะกลับมาหรือไม่ ถ้าตลาดคอนโดฯกลับมาดี เราก็มีแลนด์แบงก์ที่จะเปิดคอนโดฯได้

ขณะเดียวกันแม้ว่าราคาที่ดินสูงขึ้น เราก็ต้องมองที่ดินที่มีศักยภาพในการเติบโตต่อไปในอนาคตได้ เช่น คาดว่าทำเลนั้นภายใน 5 ปีจะมีการเปลี่ยนแปลง มีรถไฟฟ้าสร้างเสร็จ อยู่ใกล้ห้างสรรพสินค้า โรงเรียน โรงพยาบาล หรือใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก ทำให้แม้จะซื้อที่ดินแพง แต่ก็ยังสามารถทำโครงการได้ราคาอยู่

รวมทั้งที่ผ่านมาบริษัทซื้อที่ดินแปลงใหญ่ 200-300 ไร่หลายทำเล อยู่กลางทุ่งนา เมื่อเวลาผ่านไปไม่นานมีการสร้างถนนตัดผ่าน เราก็ได้ต้นทุนที่ต่ำมาก คุ้มที่จะซื้อเก็บไว้ แต่ถ้าเป็นทำเลที่มีถนนผ่านอยู่แล้ว เราไม่ซื้อที่ดินแปลงใหญ่

กรณีทำบ้านแนวราบขนาดที่เหมาะสม 30-40 ไร่ เมื่อซื้อแล้วก็พัฒนาเลย ไม่มีการซื้อเก็บไว้เป็นแลนด์แบงก์ เพราะที่ดินหาซื้อไม่ยากเกินไปนัก ขณะเดียวกันการสะสมแลนด์แบงก์ทำให้ต้องจ่ายดอกเบี้ยโดยใช่เหตุ

โจทย์ยากของดีเวลอปเปอร์คือเรื่องกำลังซื้อของผู้บริโภค เรื่องอื่น ๆ ไม่ว่าจะเป็นต้นทุุนที่ดิน วัสดุก่อสร้างแพงขึ้น ดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ไม่น่าเป็นห่วง เราสามารถปรับตัวได้ แต่ถ้ากำลังซื้อของผู้บริโภคอ่อนแอจะแก้ยาก

เราคงไม่ได้อยู่ในสถานะที่จะเพิ่มกำลังซื้อได้ ก็ต้องปรับโปรดักต์ให้เหมาะสมกับอำนาจซื้อของผู้บริโภค โดยรีไซซิ่ง ปรับเซ็กเมนต์ใหม่ ใช้วัสดุที่เหมาะสม ใช้เทคโนโลยีการก่อสร้างที่สามารถลดต้นทุนได้ เพื่อคงราคาไว้ไม่ให้สูงขึ้น ทำให้ผู้บริโภคสามารถเอื้อมถึงได้

ทั้งนี้ มองว่าปี 2565 เซ็กเมนต์ที่กำลังซื้อยังดีอยู่จะเป็นตลาดบน ระดับราคา 20 ล้านบาทขึ้นไป เพราะเป็นเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อที่แข็งแรง

ปิยะ ประยงค์
ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท

ปี 2565 เตรียมงบฯซื้อที่ดิน 7,000 ล้านบาท รองรับการพัฒนาบ้านแนวราบ 80% คอนโดฯ 20% ปีหน้ายังเน้นแนวราบเป็นหลัก เพราะคอนโดฯช่วงนี้ยังมีปัญหาอยู่ในแง่ดีมานด์

ยกตัวอย่างที่ดินล่าสุดที่เราได้มา สำหรับทำบ้านแนวราบอยู่โซนบางนา สุวรรณภูมิ ซึ่งเป็นโลเกชั่นที่แนวราบขึ้นเยอะ ราคาเหมาะสม ในการซื้อขายจะคิดเป็นไร่ ตกไร่ละ 6-7 ล้านบาท ถ้าสามารถหาซื้อได้ในราคานี้ กับทำเลอย่างนี้ สามารถพัฒนาเจาะลูกค้าได้ทุก segment ตั้งแต่ 2-20 ล้านบาท

โดยพฤกษาฯโฟกัสทำเลยุทธศาสตร์การลงทุนของพฤกษาฯ 4 โซน ได้แก่ 1.suburban โซนชานเมือง 2.CBD โซนศูนย์กลางธุรกิจ 3.in town โซนในเมือง และ 4.connecting โซนรอบนอกเมือง

เทรนด์ราคาที่ดินไม่เคยลดลงก็จริง แต่ทุกทำเลก็ไม่ได้ขึ้นเหมือนกันหมด ในโลเกชั่นดี ๆ ที่ราคาที่ดินทรงตัวหรือไม่ได้ขึ้นเยอะก็ยังหาได้อยู่ หลังจากช่วงก่อนยุคโควิดขึ้นมาเยอะแล้ว (หัวเราะ)

กลยุทธ์บริษัทไม่ตุนแลนด์แบงก์ เมื่อซื้อที่ดินแล้วเราซื้อแล้วรีบพัฒนาเลย ทำเลและราคาที่เวิร์กในช่วงนี้คงเป็น connecting ที่มีคนค่อนข้างอาศัยอยู่เยอะ โดยเฉพาะสินค้าแนวราบ

ส่วนคอนโดฯสนใจแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียวโซนพหลโยธิน, รัชดาฯ, ห้วยขวาง กับรถไฟฟ้าที่เพิ่งเปิดใหม่ คำนวณต้นทุนที่ดินแล้วสามารถทำห้องชุดราคา 3-5 ล้านได้

การจัดซื้อแลนด์แบงก์เพื่อนำมาพัฒนาโครงการขึ้นอยู่กับว่าเราต้องการเจาะลูกค้าเซ็กเมนต์ไหน ถ้าเป็นคอนโดฯคงเน้นราคาขาย 3-5 ล้านบาท และเป็นตึกที่ไม่ใหญ่มากนัก ราคาที่ดินในทำเลตกตารางวาละ 1 แสนต้น ๆ

ส่วนประเด็นต้นทุนที่ดินแพงแล้วจะขึ้นราคาบ้าน-คอนโดฯได้ไหม…คิดว่ายังขึ้นไม่ได้ ผมคิดว่าวิธีที่ดีเวลอปเปอร์เลือกใช้คงต้องบริหารต้นทุน บริหารแพ็กเกจสินค้าให้เหมาะสมมากกว่า

ราคาที่อยู่อาศัยคงขึ้นไม่ได้เยอะ ปีหน้าเศรษฐกิจก็ไม่ใช่ว่าจะดี GDP อาจจะ 3% กว่า ๆ อสังหาฯอาจโตสัก 10% ต้น ๆ แต่ในแง่ของราคาก็คงเพิ่มขึ้นเยอะไม่ได้ อาจจะ 2-3%

โจทย์ใหญ่ปี 2565 เราคงต้องเลือก segment เลือกโลเกชั่น ว่าเราจะเลือก segment ไหนโลเกชั่นแถวไหนที่กำลังซื้อยังมีอยู่ เพราะกำลังซื้อตลาดระดับล่าง ๆ ค่อนข้างมีปัญหาปฏิเสธสินเชื่อสูง

เซ็กเมนต์ที่ปลอดภัยปีหน้า ถ้าแนวราบสินค้าระดับกลาง-บน สำหรับสินค้าทาวน์เฮาส์ราคา 2-5 ล้านบาท, บ้านเดี่ยวราคา 5-15 ล้านบาท ยอดขายกับกำลังซื้อจะค่อนข้างดี ส่วนคอนโดฯจะเป็นเซ็กเมนต์กลาง ๆ ราคา 3-5 ล้านบาท

ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต
ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สายงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์

อนันดาฯมีแลนด์แบงก์ 11 แปลง มูลค่ารวม 12,000 ล้านบาท รอพัฒนา ดังนั้นจึงไม่มีแผนจัดซื้อที่ดินในปี 2565 ส่วนใหญ่อยู่ในกรุงเทพฯ ทำเลใจกลางเมือง ซึ่งเพียงต่อการพัฒนาต้นทุนไปถึงปี 2566 จากนั้นปี 2566 จึงจะกลับมาซื้อที่ดินเพิ่ม

การบริหารจัดการที่ดิน เราพยายามละลายแลนด์แบงก์เดิม โดยจะเห็นว่าสถานการณ์โควิดไม่ได้ทำให้ราคาที่ดินลดลงเลย วันนี้เรา do the right thing at the right time ใน 6 โครงการใหม่ เป็นแลนด์แบงก์ที่อยู่ในสัดส่วนในบาลานซิ่ง

ส่วนคำถามต้นทุนที่ดินแพงมีผลต่อการขึ้นราคาที่อยู่อาศัยหรือไม่นั้น ภาพรวมเศรษฐกิจวันนี้ด้วยสภาพตลาดที่ยังไม่เอื้ออำนวยต่อการปรับราคา คิดว่ายังเป็นโอกาสของผู้บริโภค เพราะเศรษฐกิจยังไม่ค่อยฟื้นตัว ก็ยังเป็นโอกาสของผู้บริโภคในการซื้อ RTM (ready to move in) โครงการสร้างเสร็จพร้อมอยู่ เพราะได้ที่อยู่อาศัยราคาเดิม

โครงการใหม่บางคนอาจจะยังไม่เห็นของแล้วยังไม่อยากตัดสินใจ ต้องมีตลาดเฉพาะเจาะจง เราจึงปรับไปทำโครงการที่เป็นบลูยูนิต เป็นบลูมาร์เก็ตในเซ็กเมนต์ใหม่ ๆ เป็นอสังหาฯซูเปอร์ลักเซอรี่เลย ระดับราคายูนิตละ 100-200 ล้านบาท

ผมมองว่าปีหน้ายังเป็นโอกาสของผู้บริโภค ในด้านราคาก็อาจจะมีการปรับบ้าง แต่ไม่เยอะนัก 2-4% เพราะต้นทุนไม่ว่าจะเป็นค่าที่ดินหรือวัสดุก่อสร้างปรับตัวสูงขึ้นจากช่วงก่อนโควิดแล้ว ถ้าใครเป็น (ลูกค้า) เรียลดีมานด์ หรือมีเงินเย็น หรือเป็นลูกค้าซื้อลงทุน เป็นโอกาสที่ดีที่เรียกว่าเป็นโอกาสสุดท้ายแล้วที่จะได้ซื้อ

โจทย์ธุรกิจยากวันนี้คือตลาด (กำลังซื้อฝืด) ไม่ใช่ต้นทุน เป็นเรื่องการฟื้นตัวของความเชื่อมั่น เพราะฉะนั้น เราก็ต้องมอนิเตอร์โควิด 6 เดือนแรก (มกราคม-มิถุนายน 2565)

ซึ่งผมยังคิดว่าตอนนี้เห็นสัญญาณเศรษฐกิจ rebound แล้ว ซึ่งจริง ๆ เห็นมาตั้งแต่ครึ่งปีหลัง 2564 แล้ว

วรยุทธ กิตติอุดม
ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท รุ่งกิจเรียลเอสเตท จำกัด หรือ RK

กลยุทธ์การซื้อที่ดินของบริษัทคือ อาศัยความรวดเร็วในการซื้อที่ดินด้วยเงินสด ช่วยให้เราสามารถต่อรองราคาและเงื่อนไขกับแลนด์ลอร์ดได้มาก และสามารถโอนเงินได้ทันที ถือเป็นการสร้างความมั่นใจให้กับเจ้าของที่ดิน บางแปลงอาจจะมีการต่อรองเรื่องค่าโอนหรือราคาบ้าง ทั้งนี้ ก็เพื่อให้เราได้ที่ดินมาอย่างรวดเร็ว และได้ในราคาที่ถูกลง

ส่วนการเลือกทำเลซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการในสภาวะที่ราคาที่ดินสูงขึ้น ต้องดูจังหวะว่าจะสามารถ absorb ไปได้ในระยะเวลาเท่าไหร่ กับราคาขายที่เหมาะสม อย่างในช่วงโควิดการเร่งพัฒนาโครงการมากไปอาจไม่ได้ทำให้ผลตอบรับกับมาร์จิ้นของโครงการนั้น ๆ ดีที่สุด

การซื้อที่ดินเร็ว ก่อสร้างเร็ว แต่ขายได้ไม่เร็วในสภาวะแบบนี้ เพราะคนซื้อใช้เวลาในการตัดสินใจมากกว่าที่ผ่านมา เนื่องจากเศรษฐกิจฝืดเคือง

จึงคิดว่าสปีดในการซื้อที่ดินและพัฒนาโครงการต้องมีในระดับหนึ่ง แต่ไม่จำเป็นต้องเร็วเกินไป เพราะถ้าขายได้ไม่เร็วก็ไม่ได้ช่วยอะไร พร้อมทั้งเลือกทำเลที่มั่นใจว่ามีดีมานด์มากพอที่จะทำให้เราปิดการขายได้ในเวลาที่กำหนด

ตอนนี้ผมเชื่อว่าทุกทำเลมีดีมานด์อยู่แล้ว เช่น กรุงเทพฯโซนตะวันออกมีดีมานด์ต่อเนื่อง เพียงแต่ความสามารถในการขอสินเชื่อต่ำลง ธนาคารมีการป้องกันความเสี่ยงมากขึ้น ทำให้อัตราการดูดซับช้าลง ปกติลูกค้ามาเยี่ยมชมโครงการและตัดสินใจซื้อเลยวันนี้ เปลี่ยนเป็นตัดสินใจซื้อในเดือนถัดไปแทน

รวมทั้งเวลาในการประเมินสินเชื่อของลูกค้า ปกติ 7 วันก็อาจขอเอกสารเพิ่มเติมทำให้นานขึ้นเป็น 15-30 วัน เมื่อเวลาถูกยืดออกไปทำให้สปีดการขายบ้านลดน้อยลง

ทั้งนี้ ต้นทุนที่ดินคิดเป็น 35-40% ของราคาขายบ้านแนวราบ การที่ราคาที่ดินสูงขึ้น ส่งผลให้ราคาสินค้าสูงขึ้นแน่นอน เพราะต้นทุนทุกอย่างในการพัฒนาโครงการมีผลต่อราคาขายทุกบาท

ไม่ว่าจะเป็นต้นทุนที่ดิน ค่าก่อสร้าง ราคาเหล็กสูงขึ้น ค่าแรงสูงเพราะแรงงานมีจำนวนจำกัด รวมทั้งต้นทุนดอกเบี้ยสูงขึ้น ทำให้ราคาบ้านในปี 2565 น่าจะสูงกว่าปี 2564 ไม่ต่ำกว่า 5-7%

โจทย์ยากของดีเวลอปเปอร์ตอนนี้คือการขอสินเชื่อของลูกค้า และกฎระเบียบภาครัฐ อย่างการขออนุญาตก่อสร้างมีความเข้มงวดมากขึ้น มีกรอบการพัฒนาพื้นที่ส่วนกลางมากขึ้น เช่น หมู่บ้านจัดสรรต้องมีพื้นที่เก็บขยะเพิ่มขึ้นมา ต้องมีการติดกล้อง CCTV ต้องมีไฟส่องสว่างที่เป็น LED แบบประหยัดพลังงาน มีถังบำบัดน้ำเสียรวม ทำให้ต้นทุนพัฒนาเพิ่มขึ้นเกือบ 1% และมีผลต่อราคาขาย

รวมถึงขั้นตอนการขออนุญาตพัฒนาโครงการจากหน่วยงานรัฐที่มีความล่าช้า ทำให้ระยะเวลาในการพัฒนาโครงการคลาดเคลื่อนไปจากแผนธุรกิจ ส่วนกำลังซื้อลูกค้าที่อ่อนแรงยอมรับว่าต้องทำใจส่วนหนึ่ง

กลยุทธ์รับมือมีการปรับดีไซน์ฟังก์ชั่น หาวิธีทำบ้านให้มีความน่าสนใจ สร้างบ้านให้มีคุณภาพเพื่อสร้างความน่าเชื่อถือให้กับผู้บริโภค ซึ่งจะทำให้ลูกค้ากล้าตัดสินใจซื้อเร็วขึ้น

cr.ประชาชาติธุรกิจ